Réglementation

Home / Réglementation

La réglementation Européenne

Le législateur européen nous impose de tenir compte des contraintes issues de la Directive AIFM, qui s’applique à tous les fonds d’investissement alternatifs (« FIA »), y compris les « FIA par objet ».

L’article 214-24 du CMF énonce que sont des FIA les fonds d’investissement qui :

  • Lèvent des capitaux auprès d’un certain nombre d’investisseurs en vue de les investir, dans l’intérêt de ces investisseurs, conformément à une politique d’investissement que ces FIA ou leurs sociétés de gestion définissent;
  • Ne sont pas des OPCVM;
A ce titre, toute forme de véhicule (SCI compris) par lequel plusieurs investisseurs procèdent ensemble à des investissements immobiliers dont ils confient la gestion à un tiers sans garder la prise de décision d’investissement ou de désinvestissement sur les actifs immobiliers est un FIA régulé devant notamment être géré par une société de gestion agréée par l’AMF et placé sous le contrôle d’un dépositaire.
(« Guide des mesures de modernisation apportées aux placements collectifs français » de l’AMF du 12 juillet 2013 et « Position du 30 octobre 2013 sur les notions essentielles contenues dans la directive sur les gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs» et publications de l’ESMA)

Le critère de qualification principal porte sur l’analyse d’un point de vue économique de l’objet de ce véhicule :
– si cet objet consiste à lever des capitaux en vue de les investir conformément à une politique d’investissement définie, ce véhicule d’investissement est un FIA;
– si ce véhicule n’est qu’un cadre destiné à faciliter l’exploitation en commun d’un ou de plusieurs actifs détenus collectivement, ce n’est pas un FIA;

Aussi, la détermination, dans les statuts et le règlement intérieur, des pouvoirs accordés aux crowdfunders sur des opérations courantes relatives à la gestion de la SCI permet non seulement de respecter l’esprit de la finance participative mais également de réduire significativement le risque de qualification de « politique d’investissement définie » au sens de la directive.
Ceci ne pose pas de difficulté au plan du droit des sociétés civiles dans lesquelles les associés déterminent librement dans les statuts les pouvoirs des gérants (C. civ. art. 1848, al. 3) : les statuts peuvent ainsi limiter ces pouvoirs et imposer une autorisation préalable de la collectivité des associés pour la conclusion de certains contrats ou la réalisation d’opérations jugées trop importantes pour être laissées à la seule initiative du ou des gérants.

La réglementation du financement participatif

L’ordonnance du 30 mai 2014 vise à sécuriser le cadre juridique du financement participatif.

La plateforme en equity

    • Le statut CIP – Conseiller en investissement participatif

Ce statut concerne le financement participatif sous forme de titre de capital, et de titre de créance définies par décret. Le montant total d’un projet ne peut excéder 1 000 000 euros. Les investissements sont réalisés via des parts de SA, SAS et SCCV.

    • Le statut PSI – Prestataires de services d’investissement

L’agrément est délivré par l’autorité de contrôle prudentiel (ACP) après l’approbation par l’autorité des marchés financiers (AMF). Le montant d’un projet peut dépasser 1 000 000 euros. Les investissements sont également proposés via des parts de SA, SAS et SCCV.

La plateforme de prêt

    • Le statut IFP – Intermédiaire en financement participatif

Concerne les plateformes proposant le financement de projets sous forme de prêts qu’ils soient avec ou sans intérêts a l’obligation de s’immatriculer auprès de l’ORIAS.

La plateforme de don

    • Les dons

Le financement de projets en échange d’un don n’a pas l’obligation de s’immatriculer auprès de l’ORIAS.

La réglementation immobilière

Les principes de la loi Hoguet

La loi Hoguet réglemente les activités des professionnels de l’immobilier. Les professionnels concernés sont :

  • Les agents immobiliers et les mandataires en vente de fond de commerce
  • Les administrateurs de biens
  • Les syndics de copropriété
Pourquoi les plateformes du crowdfunding immobilier locatif sont elles concernées par la loi Hoguet ?

Car les opérations d’intermédiation visées par la loi comprennent l’achat ou vente d’actions de sociétés immobilières. Les plateformes disposant d’un marché secondaire s’appuient sur la législation pour la cession de parts. En revanche le champ d’action de la loi reste toutefois limité pour les professionnels du crowdfunding immobilier en SCI gestion locative. La loi Hoguet régule les cessions de parts de SCI à condition que les SCI détiennent au moment de la transaction un actif immobilier. Or dans le modèle, les SCI au moment de la souscription ne sont pas encore propriétaire du bien immobilier et donc la SCI ne possède pas d’actif immobilier à cet instant précis.

La souscription des Parts est réalisée sous les conditions suspensives suivantes :
– que le montant total des souscriptions soient recueillies avant une date butoir,
– que la SCI obtienne un financement auprès d’un partenaire bancaire, si ce financement est compris dans le montage du projet,
– que l’acquisition de l’immeuble, objet de l’investissement, fasse l’objet d’une réitération par acte notarié.

C’est la raison pour laquelle le montant des souscriptions sera temporairement placé et bloqué sur un compte d’augmentation de capital ouvert au nom de la SCI, jusqu’à la réalisation des conditions suspensives énoncées ci-dessus, ou à défaut jusqu’à la date limite fixée pour lever ladite condition suspensive.

Ces sommes seront transférées sur le compte courant de la SCI en cas de succès de la levée de fonds c’est-à-dire à compter de la réalisation de la condition suspensive énoncée ci-dessus, ou, à défaut, remboursées à l’investisseur.

Les plateformes doivent alors être misent en conformités avec les dispositions obligatoires qui sont :

  • Avoir une assurance responsabilité civile professionnelle
  • Obtenir une carte professionnelle (carte T) pour la transaction (carte G) pour la gestion locative
  • Tenir à jour un répertoires des mandats de transaction ou de gestion
  • Disposer d’une garantie financière

La réglementation des conseillers en gestion de patrimoine

La loi sécurité financière n°2003-706 du 1er août 2003, a instauré le statut de conseiller en investissements financiers (CIF). Celui ci vise à renforcer la protection des investisseurs par un meilleur encadrement de cette activité. Tout CIF est contrôlé par l’AMF.

Pour protéger les investisseurs, le rôle et les missions du conseiller en investissements financiers (CIF) sont désormais définis par le code monétaire et financier et le règlement général de l’AMF. Les missions du CIF sont les suivantes :

  • le conseil en investissement (actions, obligations, actions de SICAV ou parts de FCP, instruments financiers à terme, etc.),Le CIF exerce à titre de profession habituelle
  • le conseil portant sur la réalisation de services d’investissement (réception-transmission d’ordres pour le compte de tiers, exécution d’ordres pour le compte de tiers, gestion de portefeuille pour le compte de tiers, etc.)
  • le conseil portant sur la réalisation d’opérations sur biens divers (souscription de rente viagère, etc.)
Les parts sociales ne sont pas considérées comme des biens divers. Ce dispositif ne permet donc pas de réguler les opérations sur parts de SCI. Les plateformes de gestion locative en SCI ne peuvent donc pas y trouver leur salut.

Ce statut était utilisé par certaines plateformes avant l’instauration des statuts IFP/CIP/PSI. Cependant, ce statut ne convenait pas parfaitement aux métiers du crowdfunding.

Quelle réglementation pour le Crowdfunding Immobilier ?

AIFM IFP CIP PSI Loi Hoguet
Gestion locative en SCI Selon les pouvoirs attribués aux investisseurs Obligatoire marché secondaire
Gestion locative en SAS Selon les pouvoirs attribués aux investisseurs Obligatoire si <1M€ Obligatoire si >1M€
Promotion immobilière Selon les pouvoirs attribués aux investisseurs Obligatoire si <1M€ Obligatoire si >1M€
Contactez-nous

N'hésitez pas à nous contacter pour toutes vos questions