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Le crowdfunding

Le Crowdfunding ou financement participatif permet de mobiliser les fonds d’un groupe de personnes pour mener un projet à bien.
Il existe plusieurs types de Crowdfunding :
  • Le don sans contrepartie
  • Le don avec contrepartie
  • Le prêt (aux entreprises ou aux particuliers)
  • L’Equity : la souscription à des titres financiers d’une entreprise (actions ou obligations)
Le Crowdfunding immobilier fait partie de l’Equity Crowdfunding, il est composé de deux grands axes d’investissements :

L’investissement locatif ou Crowdinvesting
Il s’agit d’opération à long terme. C’est une vision patrimoniale de l’investissement immobilier.
Le principe : acheter un bien pour se constituer un patrimoine et recevoir chaque mois une rente locative (les loyers)
– Via une SAS
– Via une SCI

La promotion immobilière ou Crowdbuilding
Il s’agit d’opérations à court/moyen terme. C’est soit le financement de la construction et de la vente d’un bâtiment neuf (résidence, bureaux, entrepôt, …), soit des opérations d’achat/revente (rénovation, division parcellaire, lotissement, …). Le financement se fait alors :
– Indirectement par le biais d’une holding (SAS) qui apporte les fonds collectés à la société de projet (SCCV, SNC, SARL, …)
– Directement par le biais de la société de projet s’il s’agit d’une SAS

L’INVESTISSEMENT LOCATIF / CROWDINVESTING

L’investissement locatif ou « crowdinvesting » comprend deux formes juridiques la SAS et la SCI. Les deux formes représentent des avantages et des inconvénients, elles s’adaptent aux profils des investisseurs. Un investissement peut-être motivé par une désir de se constituer un patrimoine dans le but de le transmettre, de défiscaliser, de placer une somme d’argent, de réaliser un complément de revenu à moyen ou long terme, ou de diversifier ses investissements.
L’investissement par le biais d’une plateforme de gestion locative est un investissement d’ordre patrimoniale.

Le modèle SCI

La société civile immobilière (SCI) est le mode de détention le plus courant d’un bien immobilier. Si les investisseurs utilisent cette forme juridique, c’est parce qu’elle leurs permet de pouvoir prétendre à des avantages intéressants. La SCI permet de loger tout ou partie de son patrimoine dans la structure et ainsi éviter l’indivision. Elle permet de réaliser des investissements en achetant des parts dans différents projets et ainsi être rémunéré au prorata de son investissement. Elle permet donc de diversifier ses investissements sans les contraintes de gestion d’autres formes juridiques plus complexes. L’intérêt de la constitution d’une SCI et de pouvoir faire du « sur-mesure » en ajustant les statuts à ses besoins. Concernant l’imposition, chaque associé peut être imposé sur ses propres revenus et non pas la SCI en tant que personne morale. A noter que la SCI ne peut avoir de but commercial, à ce titre la SCI ne peut « louer meublé » car les bénéfices sont considérés fiscalement comme des bénéfices commerciaux. Les SCI permettent de réaliser un complément de revenu, mais également de défiscaliser.
Quatre dispositifs permettent de défiscaliser par le biais d’une société immobilière : la loi Pinel / la loi Malraux / la loi Outre Mer / le déficit foncier. Attention quand même, la SCI est une société civile et la responsabilité des associés est illimitée. L’investisseur est donc responsable des dettes sur son patrimoine au delà du capital investi et sans limitation.

Le modèle SAS

Le modèle SAS gestion locative se traduit par une grande liberté contractuelle des associés. Les plateformes de Crowdfunding utilisent cette forme juridique pour différentes raisons. Aucunes restrictions sur le nombre d’associés, un investisseur peut participer au financement d’un projet seul, sans avoir besoin de co-financeurs. La Société par Actions Simplifiée (SAS) à pour avantages de ne pas avoir à procéder obligatoirement à la nomination d’un commissaire aux comptes sous certaines conditions : le nombre de salarié ne doit pas dépasser 20 personnes, le montant total du bilan ne doit pas excéder 1 000 000 euros et le chiffre d’affaires hors taxes est fixé à 2 000 000 euros. Au niveau de la contribution aux pertes, les associés sont responsables dans la limite des apports qu’ils ont effectués. Les SAS permettent de pouvoir louer des biens meublés et profiter d’une souplesse juridique accrue.

LA PROMOTION IMMOBILIERE / CROWDBUILDING

Plusieurs montages financiers existent en matière de financement participatif pour une opération de promotion immobilière ou « crowdbuilding ». Le principe fondamental est identique pour les modèles : les investisseurs souscrivent à des titres financiers et les fonds ainsi collectés servent à financer le projet immobilier. Ce qui fait la différence entre les modèles, c’est la nature juridique de la société de projet et le type de titres financiers choisi à la souscription. Il est important de souligner que sur ce type d’opération, vous ne financez pas un bien immobilier mais un promoteur, lotisseur, marchand de bien… qui réalise une opération immobilière.
Les crowdfunders ne sont donc pas des investisseurs au sens où ils ne possèdent pas un actif immobilier, mais seulement un « titre de créance ».

Les montages en investissement direct

Investissement en obligations dans une SAS porteuse de projet

La société de projet émet des obligations et en propose la souscription aux investisseurs. Ces obligations sont non convertibles et à taux fixe. Le remboursement du nominal et le versement des intérêts ont lieu « in fine », c’est-à-dire en une fois, à la date d’échéance. Une fois l’émission obligataire constatée, la société de projet dispose immédiatement des fonds et les injecte dans le projet. La date d’échéance de l’emprunt obligataire coïncide généralement avec la date estimée de fin de projet. La société de projet utilise alors une partie du chiffre d’affaires réalisé pour rembourser l’emprunt obligataire et verser les intérêts courus.

Investissement en actions dans une SAS porteuse de projet

La société de projet émet des actions et en propose la souscription aux investisseurs. Une fois l’augmentation de capital constatée, la société de projet dispose immédiatement des fonds et les injecte dans le projet. Une fois l’opération clôturée, les bénéfices sont redistribués au prorata des actions détenues sous forme de dividendes. Cette pratique est très marginale à ce jour car très peu de promoteurs sont sur un modèle de partage de marges.

Investissement en parts sociales dans une SCCV porteuse de projet

La société de projet émet des parts sociales et en propose la souscription aux investisseurs. Une fois l’augmentation de capital constatée, la société de projet dispose immédiatement des fonds et les injecte dans le projet immobilier. Une fois l’opération clôturée, les bénéfices sont redistribués au prorata des parts sociales détenues sous forme de dividendes. Attention, car la responsabilité de l’associé dans une SCCV est illimitée, vous engagez donc dans l’opération votre patrimoine global. Cette pratique est très marginale à ce jour car déconseillée par l’Autorité des Marchés Financiers.

Les montages complexes avec utilisation d’une holding

Les montages complexes avec utilisation d’une holding et d’une société porteuse de projet en SCCV, SNC ou SCI

Les opérateurs immobiliers utilisent peu la SAS pour loger leur projet. Les promoteurs (construction) utilisent généralement une SCCV (société civile de construction vente), les marchands de biens une SNC (société en nom collectif) ou une SCI (société civile immobilière). Pourquoi ? Car ces acteurs choisissent ce type de société de part l’avantage de la transparence fiscale. Or, ces structures présentent deux défauts majeurs : le code monétaire et financier n’autorise pas ces structures juridiques à émettre des obligations et ces sociétés sont des sociétés civiles à responsabilité illimitée dans le collimateur de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). D’où la nécessité de créer une holding de type SAS, ayant des parts dans la société de projet.

L’investissement sans transformation, des actions vers parts sociales

Les Crowdfunders investissent dans une SAS holding en actions qui elle même investit dans une Société Civile en parts sociales. Ce montage permet d’éviter aux investisseurs le problème de la responsabilité illimitée. Mais, ces montages sont en pratique presque jamais utilisés car les sociétés civiles porteuses de projets sont presque toujours faiblement capitalisées.

L’investissement avec transformation, des obligations vers parts sociales

La holding collecte les fonds par émission obligataire et les apporte ensuite en capital via émission de parts sociales dans la société de projet. Ce montage est lui aussi presque jamais usité car les sociétés porteuses de projets sont presque toujours faiblement capitalisé et que la pratique des porteurs de projets n’est pas le partage de la marge via dividendes.

L’investissement avec transformation, des obligations vers compte courant d’associé

La holding collecte les fonds par émission obligataire et les apporte ensuite en compte courant d’associé dans la société de projet. En fin d’opération, la société de projet rembourse le compte courant d’associé plus les intérêts courus à la holding qui peut alors à son tour rembourser les souscripteurs de son émission obligataire. C’est le montage phare utilisée par la grande majorité des plateformes à ce jour.

L’investissement avec transformation, des actions vers compte courant d’associé

La holding collecte les fonds par émission d’actions et les apporte ensuite en compte courant d’associé dans la société de projet. En fin d’opération, la société de projet rembourse le compte courant d’associé plus les intérêts courus à la holding qui peut alors à son tour rembourser les souscripteurs. C’est un montage utilisé par quelques acteurs à ce jour.

Les montages complexes avec utilisation d’une holding et d’une société porteuse de projet en SAS

Comme nous l’avons déjà écrit, les opérateurs immobiliers utilisent peu la SAS pour loger leur projet. Pourquoi alors créer deux niveaux avec une SAS holding qui co-investit avec le porteur de projet dans une SAS de projet. Tout simplement, car les porteurs de projets préfèrent souvent créer une structure écran qui rassemble l’ensemble des crowdfunders représentés souvent par la plateforme plutôt que de multiplier les intervenants au sein de la structure porteuse de projet.

L’investissement sans transformation de l’investissement, des obligations vers les obligations ou des actions vers les actions

Les crowdfunders investissent dans une SAS Holding en actions qui elle-même investit dans une SAS porteuse de projet en actions.
Ou les crowdfunders investissent dans une SAS Holding en obligations qui elle-même investit dans une SAS porteuse de projet en obligations. Ces deux montages sont assez théoriques et peu utilisé en pratique.

L’investissement avec transformation de l’investissement, des actions vers obligations ou des obligations vers actions

Les crowdfunders investissent dans une SAS Holding en actions qui elle-même investit dans une SAS porteuse de projet en obligations.
Ou les crowdfunders investissent dans une SAS Holding en obligations qui elle-même investit dans une SAS porteuse de projet en actions. Ces deux montages sont assez théoriques et peu utilisé en pratique.

L’investissement avec transformation, des obligations vers compte courant d’associé

La holding collecte les fonds par émission obligataire et les apporte ensuite en compte courant d’associé dans la société de projet. En fin d’opération, la société de projet rembourse le compte courant d’associé plus les intérêts courus à la holding qui peut alors à son tour rembourser les souscripteurs de son émission obligataire.

L’investissement avec transformation, des actions vers compte courant d’associé

La holding collecte les fonds par émission d’actions et les apporte ensuite en compte courant d’associé dans la société de projet. En fin d’opération, la société de projet rembourse le compte courant d’associé plus les intérêts courus à la holding qui peut alors à son tour rembourser les souscripteurs. C’est un montage peu utilisé aujourd’hui.

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